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园区 要闻新城新区产业园产业地产产业转移绿色园区
2020年产业园区经济或达4.6万亿
文章来源 : 中国工业新闻网 发布时间 :2019年08月19日 12:05分享到:

  “我们理解房地产行业,从一开始就应该是服务于两个本源,首先服务于国家经济,对GDP的支持、对城市化的推动、对地方财政的服务,以及解决就业问题;同时要服务于社会,解决整个社会的居住的升级以及居住改善问题。”日前,在由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2019中国房地产业战略峰会(第三届)上,亿翰智库董事长陈啸天如是说。

  如今,在经济中所占权重越来越大的房地产行业进入了存量阶段,其依然存在质量、安全隐患、房价失控等诸多问题,监管层出手纠偏,促使行业回归服务国民经济、服务社会的初心。在这样的背景下,着力探寻转型、多元化之道的房地产开发商,顺应国家对特色小镇、产业地产、乡村振兴等政策的导向,相继瞄准了特色小镇、产业地产等领域。事实上,近年来的多项政策和措施,都为房企未来的发展为提供了方向。其中,科创板在短短200多天后便顺利开板,国家对科技创新的重视和支持程度可见一斑。东方证券地产首席分析师竺劲分析认为,“房地产反哺中国的科技创新,不仅仅是房企简单的自身的转型,也是国家的战略。事实上,在1998年以来的20年时间里面,房企积累了大量的社会资源,也积累了大量的财富。在这个过程中能够对我们国家的科技创新带来一个非常好的支持。也是在房住不炒背景下做科技创新。”

  房企在其中究竟可以有何作为?竺劲认为有三个模式可以遵循。第一个模式是完全做园区开发和运营,帮政府把环境经营好;第二个是利用房东优势和服务投园区内的企业,帮政府做产业集聚;第三个是跨界,即作为房地产开发商,将现金流转化为科技投资,这需要房企对某些领域有非常深的认识,除了投资本园区的企业也要投外部的企业,“也就是站在企业和产业集群的角度去投资的。房地产仅仅作为现金流的角色。这一类我们叫做科技投资。”提出了“共生科创园”这种价值共享的新型发展模式的房德科创,旨在服务广大中小型科技企业。在房德科创总裁余登攀看来,产业地产的本源是服务:“传统的地产可能就是满足大家的居住需求,一次性交易就结束了,最多是物业。我们不仅是要让企业进来,更是要通过我们的专业运营服务,让企业能在我们的园区里面得到成长、发展和壮大。我们服务于区域的政府,服务于区域的产业的转型升级。”中城新产业也强调运营与服务,不过这其中包括更专业的产业服务,努力将上游的力量集结起来,贯穿成为一条全产业链服务体系。在中城新产业董事长刘爱明看来,“其实产业链梳理清楚了,上游就是下游的市场,因为我们高科技行业不一样,产业链很长,分工很细,……一个客户的需求可能就是另一个客户的市场。”

  鑫苑集团旗下的鑫创科技则将视野拓展到国际范围,将国际国内两大市场、两类资源聚集起来,构建从海外创新中心到加速器,再到国内科技城市的全链条孵化体系,聚合国内的优势资本,在国内载体里面加速落地和成长。“这个过程中,我们带有投资属性,不是简单的招过来”,鑫创科技总裁陈立洋介绍,“我们跟每一个政府的合作都有一支基金,我们是基金激励+产业的模式。如果项目好,一定用这个基金去投资它,它才能在园区里面转化。”不过,做产业地产也并非易事。在启迪协信总裁张勇看来,“在政府的持续调控下,房地产快周转的模式基本上已经走到尽头,现在中国的房地产行业现在走入了存量时代。”这其中,不只是一线、二线城市旧城改造,包括产业园区也进入存量改造的时代。这也意味着,做产业地产的企业要若无法参透园区运营的逻辑,还是没有未来。张勇认为,园区运营需要具备产业策划能力、科技资源导入能力、能力的园区服务、产业投资能力,以及通过运营提高资产回报率等五项核心能力。事实上,这是个巨大的市场。竺劲指出,中国GDP的四分之一来自于产业园区经济,“这样来看,到2020年底整个产业地产公司包括增值服务、基础服务,即房地产开发、出租和金融投资,三块业务加起来可能是4.6万亿这么大的规模,实际上整个产业园区的空间是比较大的。”这将是一项长久的事业。“在新的科创时代,也就是当前将科技立国作为新的战略目标,并用科创板和政府引导基金作为新的资本市场的金融工具来支撑,同时有房住不炒这么一个中长期的政策的背景下,”竺劲表示,未来就是产业园区地产类的企业要重构自己的业务流模式,思考如何能够真真正正的把科技投资做起来,“当然这个很困难,我认为这个是成为未来5到10年,甚至20年产业园区企业要重点思考的一个方向,而不仅仅是围绕都市圈,围绕产业红利做事情。”

编辑 : 吴曌
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